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我公司现有职工208人,专业物业管理人员8人,专业技术人员23人,中级以上职称11人,公司下设办公室、保卫部、财务部、工程部、水电维修部、保洁部、绿化部、后勤部等8个职能部门,目前已相继接管隆城颐和、宿豫区江山一品、凯林瑞·巴黎都市、通和桂园、嘉汇·枫景园、嘉汇·御景园、苏豪银座、国大佳苑等小区和宿城新区行政服务中心办公大楼、宿城区检察院办公大楼、青岛啤酒(宿迁)有限公司新厂及运河中心港仓储港口办公楼等公建项目,其服务的隆城颐和小区和宿城新区行政服务中心被评为2016年度物业服务优秀示范项目;通和桂园、珠江花园等小区,被评为 “江苏省园林式居住区”、“十佳安全文明小区”、“宿迁市园林式居住区”、“零发案小区”、“2008年度居民小区四化达标管理工作先进单位”、“小区管理优秀单位” 和“ 绿化达标居住区”等

 
   
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宿迁市市区物业管理办法
  2013-5-2  点击率:2136
第一章  总 则
第一条  为规范本市区物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关法律法规,结合本市实际情况,制定本办法。
第二条  本办法所称物业管理,是指业主选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。
配套设施不全的原有住宅区,由各区政府(管委会)组织整治,逐步创造条件,实行物业管理。
第三条  物业主要配套设施设备和相关场地共用的,应当划分为一个物业管理区域;住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域,以住宅为主配套部分商业的除外。
一个物业管理区域应由一个物业服务企业实施物业管理。
第四条  市住房和城乡建设部门是全市物业管理行政主管部门,负责物业管理政策制定、行业指导、物业服务企业和从业人员资质及信用管理工作。
各区政府(管委会)负责做好本行政区域内的物业管理工作,各区住房和城乡建设部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门,具体负责辖区内物业管理活动的行政管理和行政执法工作。
市和区城管、财政、民政、物价、公安、规划、环保、工商等部门按照各自职责,做好与物业管理有关的工作,各部门应将管理职责统一向社会公布。
第五条  各区政府(管委会)应明确各街道办事处(乡镇人民政府)负责管辖的物业管理区域,由街道办事处(乡镇人民政府)负责组织、指导辖区内业主大会成立和业主委员会的换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责。各街道办事处(乡镇人民政府)应设立投诉调解工作站和应急维修服务站,调解处理物业管理各类纠纷,维护社区和谐稳定。
社区居民委员会是社区居民利益的重要维护者,负责指导和监督区域内业主委员会、业主大会、物业服务企业开展工作,协助街道办事处(乡镇人民政府)开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作,综合调处各类矛盾,维护社区居民的合法权益和社会稳定。
社区居民委员会要积极支持物业服务企业开展多种形式的社区服务,业主委员会和物业服务企业应主动接受社区居民委员会的指导和监督。
第六条  供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视、环境卫生、园林绿化、技防监控、车辆管理、设施设备维护等专项服务的行业主管部门依法按照相应职责负责相关监督管理工作,提高行业服务水平。各专业服务单位及其行业主管部门应将服务内容和管理职责向社会公布。
第七条  区人民政府(管委会)应当制定扶持政策,采取措施,推动住宅区、商业区、工矿区及机关、学校、医院等实行社会化、专业化的物业服务,促进物业服务行业发展。
鼓励采用节能、环保的新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第二章  前期物业管理
第八条  本办法所称前期物业管理,是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由开发建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
前期物业管理应至整个项目竣工交付之后,业主大会或业主委员会选聘确定的物业服务企业接管物业之时结束。
第九条  开发建设单位承担前期物业服务责任。前期物业服务期间,开发建设单位负责物业管理区域内的安全巡查、卫生保洁、绿化养护、房屋及共用设施设备维修养护、台账管理等服务工作,接受街道办事处(乡镇人民政府)和社区居民委员会监督管理,按物价部门审批或备案的服务等级及相应标准提供服务,不得向业主收取物业服务费。
第十条  新建商品房预销售前,开发建设单位应通过公开招标方式选聘具备相应资质及信用等级的物业服务企业进行前期物业管理服务,并签订前期物业服务合同。
第十一条  为加强对物业服务行为的监管,物业服务企业需按不低于本项目建筑面积1元/平方米的标准交纳履约保证金,由各区住房和城乡建设局负责监管,在物业服务合同终止后予以退还。
具体的监管办法由市住房和城乡建设局制定。
第十二条  业主应缴纳装修保证金、装饰装修垃圾处理费、停车管理服务费,其具体收费标准依据物价部门公布的相关文件执行。
电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等代收代交费用,应单独列帐,合理、公开分摊,与业主协商预收,每次预收不超过半年;业主大会成立后,由业主委员会与物业服务企业协商确定具体分摊办法。
第十三条  开发建设单位在销售物业前,应当制定临时管理规约,并在销售场所公示,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。业主应当就履行临时管理规约内容作出书面承诺。在业主大会成立后,应当依照规定制定公布业主管理规约,经业主大会审议通过后,全体业主应当共同遵守。
第十四条  业主大会成立后选举产生业主委员会,开发建设单位应于10日内同业主委员会进行物业共用部分查验交接,办理交接手续,并向物业所在区住房和城乡建设部门备案,按照本项目总建筑面积10元/平方米的标准缴纳物业管理储备金,权属为全体业主,使用由业主大会决定,实行专户存储、专款专用,专项用于弥补后期物业管理费用的不足和公共部位、设施设备的紧急维修等。各区政府(管委会)应对物业管理储备金的缴纳与使用制定具体的管理细则。
同时开发建设单位要向业主委员会移交下列物件、资料:
(一)物业管理区域划分资料;
(二)竣工验收报告及竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料;
(三)设施设备的出厂随机资料,安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料,运行、维护保养记录;
(四)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;
(五)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(六)物业管理用房、技防监控等设备;
(七)承接查验所必需的其他资料。
第三章  业主、业主大会与业主委员会
第十五条  房屋所有权人为业主。业主身份的确认,以房屋登记簿或者法律、法规规定的其他有效证明为依据。业主可以书面委托代理人行使权利。
第十六条  业主可以以幢、单元、楼层为单位,共同决定本单位范围内的物业管理事项,事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。
第十七条  业主大会由物业管理区域内全体业主组成,对物业管理区域内共用部分实施共同管理,按照相关规定开展与物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。
第十八条  整个项目建设竣工交付之日起满1年或交付后业主入住率达50%以上的,开发建设单位应当向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)报送筹备首次业主大会会议所需资料,并推荐业主代表作为临时召集人,向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)提出书面申请成立业主大会。
占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)提出书面申请成立业主大会。
第十九条  街道办事处(乡镇人民政府)接到申请后应将申请事项告知所在社区居民委员会,听取其意见,并于7日内组织成立首次业主大会会议筹备组,指定业主代表担任筹备组组长。筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组中物业管理区域内的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。
筹备组成员名单确定后,街道办事处(乡镇人民政府)应当在物业管理区域内显著位置公示业主大会召开时间、会议议程和筹备组成员等相关事项,公示时间不少于15日。
第二十条  开发建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向街道办事处(乡镇人民政府)和筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料,并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。
第二十一条  业主大会选举产生业主委员会,审议通过《业主委员会章程》。业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持以下材料向物业所在地的区住房和城乡建设部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案:
(一)筹备组出具由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;
(二)业主大会议事规则以及业主大会决议;
(三)业主管理规约;
(四)业主委员会委员名单;
(五)其他相关资料。
材料齐全的,区建设行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)应当予以备案,同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。第(二)、(三)、(四)、(五)项内容发生变更时,应当及时办理备案变更手续。
第二十二条  业主委员会委员实行任期制,依据业主大会议事规则决定有关任期、候补、空缺、资格终止等事项。有下列情形之一的,委员资格自动终止:
(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
(二)丧失民事行为能力的;
(三)依法被限制人身自由的;
(四)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
第二十三条  业主委员会委员有下列情况之一的,由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,可以决定是否终止其委员资格:
(一)以书面方式提出辞职请求的;
(二)不履行委员职责的;
(三)利用委员资格谋取私利的;
(四)拒不履行业主义务的;
(五)侵害他人合法权益的;
(六)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第二十四条  业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物,按照《业主委员会章程》办理移交手续。拒不移交的,街道办事处(乡镇人民政府)应当责令移交,物业所在地公安机关应当予以协助。
第二十五条  业主委员会必要的工作经费,由全体业主承担。具体可以由业主分摊,也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费应包括业主大会、委员会的会议费;有关人员的津贴和薪酬;刻制印章、挂牌费;必要的日常办公费用。工作经费收支情况,定期在物业管理区域内公告,接受业主监督。
工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。
第二十六条  经业主大会同意,业主委员会可以聘请物业管理职业经理人,负责业主委员会委托的物业管理有关事项。
物业管理职业经理人应经过专业培训,取得相应的资格证书,职业经理人薪酬从业主委员会工作经费中列支。
第二十七条  街道办事处(乡镇人民政府)应当及时督促、指导辖区物业管理区域内业主召开业主大会选举产生业主委员会。业主委员会尚未设立、解散、辞职或不履行职责的,由物业所在地的居民委员会(村民委员会)依法代行业主委员会职责。
物业管理区域分期开发建设的,可在物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)指导下成立业主大会,选举产生临时业主委员会。
第四章  物业服务
第二十八条  业主选聘的物业服务企业应当具备相应资质及信用等级。任何单位和个人不得转让、出租或者转借物业服务企业资质证书。
外地物业服务企业应当在市、区住房和城乡建设部门备案后,方可进入本市区从事物业管理活动。
市、区住房和城乡建设部门应当建立统一的物业服务企业及项目经理信用管理信息系统,印发信用管理手册,实行信用年审。信用年审征求街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会以及城管等相关部门意见,物业服务企业及项目经理信用年审,作为企业资质转正、升级、核定及承揽业务的要件之一。
具体的信用管理办法由市住房和城乡建设局制定。
第二十九条  业主大会成立后,应依据当地价格主管部门制定的物业服务收费管理实施办法,确定服务等级以及相应的收费标准,选聘物业服务企业服务,签订书面的物业服务合同。
物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起10日内,将物业服务合同分别报物业服务项目所在地的区住房和城乡建设与价格行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)备案。
未选聘物业服务企业的,业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者自治管理,但锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业,应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施;委托实施的,应当明确各自的安全管理责任。
各区住房和城乡建设部门应当将具有资质且信用良好的专业性服务企业及其服务内容、服务承诺、收费标准列入推荐名录,供业主自行选择。
第三十条  物业服务企业和专业性服务企业应当按照物业服务合同提供质价相符的服务,并将服务合同、服务事项、服务等级、服务标准、人员配备、收费标准、收费审批或备案等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。
物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算,业主提出质疑时,物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的,物业服务企业应当予以配合,街道办事处(乡镇人民政府)做好监管。
第三十一条  按照三等级(含以下)标准收费和服务的物业服务企业,配备的物业服务人员人均服务面积不得高于3500平方米。按照四、五、六等级标准收费和服务的物业服务企业,配备的物业服务人员人均服务面积分别不得高于3200、2800、2500平方米。从业人员的要求由业主与物业服务企业合同约定。
人均服务面积,是指本小区内收取物业服务费的收费面积,根据产权证面积来测算。
第三十二条  物业服务合同期限届满三个月前,业主大会应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。
决定续聘原物业服务企业的,应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同。决定解聘的,应当履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的,应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业,并在物业管理区域内公告。
第三十三条  物业服务合同终止前,物业服务企业不得停止服务。
物业服务合同届满,物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当于合同期限届满三个月前履行必要的通知义务。
第三十四条  物业服务企业未与业主大会委托的业主委员会签订书面物业服务合同,但事实上提供了物业服务,并履行了告知义务的,物业服务企业有权要求业主履行相关义务。
业主共同决定不再接受物业服务的,物业服务企业不得强行提供物业服务,不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。
第三十五条  物业服务合同终止、业主共同决定不再接受事实服务或者经业主大会授权业主委员会解聘原物业服务企业的,物业服务企业应当在7日内与业主委员会完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务,并撤出物业管理区域:
(一)移交物业共用部分;
(二)移交本办法第十四条规定的相关资料;
(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料,运行、维护保养记录;
(四)结清预收、代收的有关费用;
(五)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。
原物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内,应维持正常的物业管理秩序,并不得向业主收取物业服务费用。
原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,各区住房和城乡建设部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)责令其撤出。
第三十六条  物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目经理,并报区住房和城乡建设部门备案。除物业服务合同另有约定外,项目经理原则上只能负责一个物业服务项目的服务。
物业服务企业更换项目经理的,应当及时告知业主,重新备案并进行公示。业主共同决定要求物业服务企业更换项目经理的,物业服务企业应当及时更换。
第五章  物业的使用与维护
第三十七条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定,不得有下列行为:
(一)损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为;
(二)违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为;
(三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为;
(四)擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为;
(五)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为;
(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;
(七)占用消防通道等违反消防管理规定的行为;
(八)利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为;
(九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。
物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的,应当予以劝阻、制止,并报告有关部门,有关部门在接到情况反映后应立即赶赴现场,协调处理,下发整改意见,督促整改到位。
第三十八条  住宅物业装饰装修前,业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记,并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。
物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的,物业服务企业应当及时告知并劝阻;拒不改正的,物业服务企业应当及时向有关主管部门报告,并在物业管理区域内公示。
第三十九条  新建住宅物业,开发建设单位应当按规划设计方案的要求无偿提供不低于规划总建筑面积3‰的物业服务用房,包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主文化娱乐活动用房、业主大会及业主委员会办公用房等,并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置(具体到楼栋、房号),配置的物业服务用房最少不低于100平方米。物业服务用房所有权属全体业主。
物业服务用房应设置在住宅小区中心区域或住宅小区主出入口附近,方便业主使用,不得设置在住宅楼内和地下。规划部门在规划方案审查时应征求物业所在地区政府(管委会)意见,规划、建设部门根据规划审定方案进行验收、登记。
物业服务用房及装修应当符合国家有关工程质量和安全的要求,满足正常使用功能。
第四十条  新建住宅小区和旧城区连片改造居民区项目,应按照规划要求,将社区(工作、服务)用房、公共服务设施配套建设纳入土地挂牌条件,约定产权归属。城市规划行政主管部门要按照规定的配套建设指标对建设工程规划设计方案进行审查,对不符合规定配置标准和要求的不予批准。工程的设计、施工及验收使用,应征求物业所在地区政府(管委会)的意见。未按规定要求建设居民委员会工作、服务用房和居民公益性服务设施的,不能通过验收。验收合格后,建设单位要根据规定将社区居民委员会工作、服务用房和居民公益性服务设施交给所在地街道办事处(乡镇人民政府)使用管理。
第四十一条  开发建设单位出售物业管理区域内车库的,应当在出售前依法办理预售许可,不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。
开发建设单位出租物业管理区域内规划设计用于停放车辆的车库、车位的,应当优先满足本物业管理区域业主的停车需求。业主委员会具体负责对业主共有的道路或其他场地停车位的划分,应当满足公安、消防等部门对安全的相关规定。具体收费标准及收入分配按当地价格主管部门制定的物业服务收费管理实施办法执行,并做好公示。
第四十二条  利用业主共有的物业设置广告等经营性设施的,占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的,应当征得相关业主、业主委员会书面同意,并就使用、管理、收入和分配与业主委员会达成书面协议,并履行报批手续后方可实施。
第四十三条  物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关使用费用并依法承担区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。
物业服务企业接受委托代收前款费用的,应当向业主出具专业经营单位的发票,并不得向业主收取手续费等额外费用,不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。
第四十四条  住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主,应当在入住前将首期专项维修资金存入专项维修资金专户。专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,以物业管理区域为单位设帐,按房屋户门号设分户账,实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督。
第四十五条  物业服务企业应当建立共用部位、共用设施设备的日常检查、专项检查和定期申报、维修养护制度。应当根据本年度共用部位、共用设施设备检查结果,及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或业主委员会提出申请与建议,并根据业主大会的决定,集中组织维修或者更新改造,在雨季和冬季前及时修复存在问题。
第四十六条  发生下列危及房屋使用安全的紧急情况,需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的,按照有关规定使用专项维修资金:
(一)屋面防水损坏造成渗漏的;
(二)电梯故障危及人身安全的;
(三)高层住宅水泵损坏导致供水中断的;
(四)楼体外立面有脱落危险的;
(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身财产安全的;
(六)消防系统出现功能障碍,消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。
第四十七条  物业转让时,业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况,该物业分户账中结余的专项维修资金随物业同时过户。
第四十八条  开发建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承担建筑物及附属设施设备保修责任。保修过程中,业主、物业使用人和物业服务企业应当给予协助配合。
第四十九条  物业共用部分维修、养护、更新、改造时,相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合,造成专有部分损失的,责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等法律责任。
第五十条  业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。
业主转让物业的,应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用。
第六章  法律责任
第五十一条  开发建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由市、区住房和城乡建设部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
第五十二条  开发建设单位不履行交接义务的,由市、区住房和城乡建设部门责令限期改正;逾期不改正的,可处1万元以上10万元以下的罚款。
第五十三条  物业服务企业违反本办法的规定,按照下列规定处罚:
(一)未取得资质证书从事物业管理活动的,由市、区住房和城乡建设部门责令其停止活动,没收非法所得,可处以5万元以上20万元以下罚款。
(二)违反合同约定的服务质量标准的,由市、区住房和城乡建设部门责令其限期改正,逾期未改正的,可处以1万元以上3万元以下罚款。
(三)对物业共用部位、共用设施设备管理不善,造成物业环境恶化的,由市、区住房和城乡建设部门对其作出警告,降低资质等级或者吊销资质证书,并可处以1万元以上3万元以下罚款。
第五十四条  未经城市规划行政主管部门批准,单位或个人擅自在建筑物楼顶、退层平台、住宅底层院内、配建的停车场地进行建设的或者在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的,擅自改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗的或者在经城乡规划主管部门核实后的建筑内擅自新建地下建筑物、构筑物的,城管部门应依据《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》和《住宅室内装饰装修管理办法》有关规定予以查处。
装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间,对公共部位和设施造成损害的或者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的,由住房和城乡建设部门依据《建设工程质量管理条例》和《住宅室内装饰装修管理办法》有关规定予以查处。
第五十五条  单位或个人擅自侵占小区绿化设施的,物业服务企业应当及时制止,并及时向城管、园林等部门报告有关情况;未履行到位,造成小区绿化设施损毁,应追究其责任。
第五十六条 未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业服务用房用途的,由市、区住房和城乡建设部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。
第五十七条  物业服务企业接到解聘通知后7日内拒不退出该物业管理区域,妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的,或者未向业主委员会移交物业管理的相关设施和必要资料的,由市、区住房和城乡建设部门责令改正;拒不改正的,可提请市住房和城乡建设部门降低其资质等级直至吊销资质证书;造成物业管理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的,应当承担赔偿责任。
第五十八条  物业服务企业有下列行为之一的,由市、区住房和城乡建设部门责令改正,记不良行为记录一次,年度不良行为记录达两次的,限制承揽新项目,年度不良行为记录达三次(含)以上的或情节严重且造成一定影响的,市、区住房和城乡建设部门可将其列为不诚信企业,向社会公布,取消其承揽新项目资格。
(一)未按时将合同报送备案;
(二)擅自停止物业服务的;
(三)存在乱收费行为或者物业服务等级、服务标准未经备案开始收费的;
(四)装修保证金未按时退还的;
(五)对火灾隐患经公安机关消防机构通知后不及时采取措施消除的;
(六)业主投诉,经查实,属物业服务企业责任的。
第五十九条  业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业服务费的,物业服务企业可以催交,逾期仍不交纳的,物业服务企业可以按每日万分之五加收滞纳金。
第六十条  业主委员会不履行或者无法履行职责的,物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)应当责令其限期履行职责;逾期仍不履行的,街道办事处(乡镇人民政府)应当指导协助业主召开业主大会会议决定有关事项。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的,物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第六十一条 违反本办法规定,依法应当由城管、工商、物价、规划、公安等部门处罚的,依照有关法律、法规、规章的规定执行。
第六十二条  实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由区人民政府(管委会)负责召集,由街道办事处(乡镇人民政府)、区相关部门和物业所在社区居民委员会、业主委员会或者业主代表、物业服务企业、专业经营单位参加,及时协调解决物业服务纠纷,维护各方利益。
第六十三条  业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的,应当自行协商解决;协商不成的,可以向社区居民委员会、街道办事处(乡镇人民政府)或者联席会议申请调解,也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。
第六十四条  建立协调沟通处理机制,各区住房和城乡建设部门和街道办事处(乡镇人民政府)发现物业服务企业存在违规行为的,应责令限期整改,给予通报批评,情况特别严重的,由区住房和城乡建设部门进行查处。市住房和城乡建设部门应对受到通报或查处的物业服务企业在信用管理中记不良记录,并定期予以公布。
第六十五条 物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第六十六条 当事人对行政管理部门具体行政行为不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第七章  附  则
第六十七条  本办法所称物业共用部分,是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、对讲门铃、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
本办法所称全体业主,在依法成立业主大会后是指业主大会。
本办法所称业主共同决定,是指业主大会的决定;未依法成立业主大会的,是指业主依法共同作出的决定。
本办法所称专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积;尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积是指专有部分面积之和。
第六十八条  对于物业服务企业不愿意进驻的一些零散或面临拆迁的居民小区,小区所在街道办事处(乡镇人民政府)负责日常管理和维护。
第六十九条  本办法由市住房和城乡建设局负责解释。
第七十条  本办法自2011年6月1日起施行。在2011年6月1日以后办理预售许可的项目(含分期开发的项目)按本办法规定执行。整个项目未竣工但分期开发已部分竣工项目的前期物业服务按本办法规定执行。
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